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    中國樓市迎來“大考年”:投融資難題如何破解?

    日期:2018-04-10 08:48:54   來源:   點擊:
      2018年的房地產行業趨勢如何?在《中國房地產金融》向業內人士廣泛收集的問卷調查中,“嚴苛調控帶來的政策風險”與“房企銷量低、融資難的償債風險”成為人們集中關注的問題。

      誠然,去年以來,中央層面陸續出臺了多項嚴苛的監管措施,為規范銀行業各類表內外融資亂象,房企資金面已經收緊。2018年在此基礎上進一步加強,中央明確管住貨幣供給的總閘門,除了對銀行本身加強住房信貸管理,提高對貸款風險防范以外,對于基金、信托、債權發行等統統加強管理。

      整個經濟都處在降杠桿的過程中,除了傳統的融資手段,房企開發商會尋求怎樣的新型結構性融資工具?而銀行與非銀金融機構對地產投資的偏好度又發生了哪些變化?本期特別報道基于對房地產融資的各類渠道進行調查分析,預測2018年中國房地產金融的重要走勢。

      附:2018 中國房地產投融資大趨勢調查

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      (注:本次調查面向銀行、房企、房地產私募基金、券商、信托、研究機構等主要金融機構人員,以企業高管、項目負責人、總經理、董事長為調研對象,樣本數據超過300名,數據截至4月3日。)

      喜憂參半,房企資金路漫漫

      融資難成為房企共同的痛點?先看房企開發商怎么講。

      在3月26日中國恒大的業績發布會上,其董事局主席許家印回答了《中國房地產金融》關于融資環境趨緊的問題,他表示:“房地產企業融資難度增加,對于中小企業而言這是很嚴峻的,但對于大企業而言,這是并購的好機會。銀行偏好穩健運營的大企業,恒大從去年開始資金運營良好,融資成本降低了2-3個百分點。”

      除了銀行借貸以外,去年恒大還多次發行了大額的優先票據;又對2018-2020年到期的舊票據進行了要約交換,推遲償還時間。同時,通過三輪站投,恒大引入包括中信、中融、深業等央企與金融機構作為戰略投資者,完成了國內房企史上最大規模約1300億元的股權融資,有效降低了企業的凈負債率。

      碧桂園方面,截至2017年末,集團的加權平均融資成本降低至5.22%,達到近年最低水平。同樣,碧桂園2017年現金及銀行存款為1484億元,現金短債比2.17,另有約2485.1億元的銀行授信額度尚未使用,營運資本充裕。

      但也并非毫無擔憂。碧桂園近5年來,長短債比持續下降,在房企越來越難獲得長期借貸的環境下,短期償債壓力提升,今年的業績報告會上碧桂園不設銷量目標,也許正是其憂慮的體現。

      新城控股集團高級副總裁歐陽捷也在其個人微信公眾號上發布了名為《50強成為房企融資新門檻》的文章。顯然,無論是在內地的信貸融資、發行公司債,還是在境外發行美元債,大型房企的融資能力相對強很多。發展境遇的不同,也造成了大量的行業并購機會。

      對此,仲量聯行中國區研究部總監周志鋒認為:“大浪淘沙,經過這一段時間政策和市場的考驗,一些擁有優質品牌背書、成熟全面融資渠道的品牌房企將會進一步擴大市場份額。”

      “大魚吃小魚”的局面會進一步加劇?硕饠祿@示,2017年全年品牌房企中TOP10的房企集中度(銷售金額)達24.1%,相較于2016年上升了5.8%。而Top100的品牌房企集中度更是大幅上漲了10.7%,達到55.55%,首次超過一半。

      易居研究院研究總監嚴躍進則建議,房企應該采取更為靈活多元的融資方式應對市場變化。“金融管控從緊的趨勢很明顯,但實際上各類偏好度是不一樣的。對于銀行信貸來說,在對大開發商的項目支持方面,其實力度是沒有變化的。中小企業壓力較大,但也出現了一些新的現象,比如說部分小城市的小房企,拿地很積極,在于其有博一把的心態,否則地產開發業務就會受到限制。所以大趨勢是可以看出,生存的機會壓縮,但部分房企轉變思路還是有機會的。”

      融資渠道多元化

      銀行貸款作為房企最傳統的融資方式,在這兩年里也發生了變化,房企對開發貸的依賴程度下降,開發貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。而放貸門檻則趨嚴,房企取得開發貸前必須取得四證,且不得用于購置土地,因此房企在開發最初期需通過其他渠道籌集資金。

      不僅針對房企,面向個人的,監管層面更是打出一套組合拳,直接打擊了利用綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等多渠道資金用于購房的市場亂象。

      數據顯示,目前北京(樓盤)地區四大行首套房貸款利率最低上浮5%;廣州(樓盤)、深圳(樓盤)四大行首套房利率上浮10%,廣州、上海(樓盤)、北京部分股份制行上浮20%。今年以來,銀監部門甚至針對違規輸血樓市對商業銀行已開出10張罰單。部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信,或暫停房地產開發貸業務。

      信托業也不得放松。結合銀監會此前下發的《關于規范銀信類業務的通知》,明確商業銀行和信托公司開展銀信類業務,不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域?梢灶A見,在嚴監管背景下,信托公司地產融資業務更趨審慎,整頓信托業將成為銀監會的工作重點。

      更多元的融資渠道正在被挖掘。

      尋求海外融資是其中之一,瑞安房地產、建業地產以及雅居樂與近期發行的票據及優先永續證券尋求海外資金,年利息均在6.5%-7.0%之間,遠高于去年同期4.2%-5.5%之間。

      房地產私募基金也表現亮眼,尤其是國內房企對資金的極度渴望,引來國際私募基金的重點關注。世邦魏理仕(CBRE)發布最新報告稱,未來三年中國有望吸收來自亞太房地產私募基金的140億美元資金,成為私募基金最大投資目的地。

      在此次調查中,關于“房企融資會向哪些渠道傾斜”,股權融資也成為熱門的選擇之一。過去多年,房地產行業融資始終以債權融資為主,盡管有信托、私募等形式,但往往淪為通道,“明股實債”現象十分普遍。如今,股權融資的盛行或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉變融資方式的“無奈”。

      資產證券化趨熱

      隨著融資難度加大,市場參與者亟于尋求新的融資渠道。受此推動,房地產證券化正迎來蓬勃發展之勢。

      2017年,多個住房租賃資產通過CMBS、ABN、類REITs等形式實現了資產證券化。2018年注定是資產證券化大發展的一年,尤其是在住房租賃市場。

      多位證券化操盤手曾向媒體透露:“以前,都是我們在想怎么和地產公司建立聯系,現在變成了一堆地產公司主動找到我們。”

      目前房地產資產證券化主要操作模式包括“類REITs”(住房租賃、商業物業)、CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)、運營收益權ABS、物業費ABS和購房尾款ABS等類型。

     

    相較于房企原有的開發貸款、權益融資、非標融資、債券融資(境內外)等外部融資渠道,資產證券化的優勢在于:發起人將自身持有的基礎資產“真實出售”給SPV,能夠實現風險隔離;同時,掛牌之后形成了標準化資產,能夠吸引機構投資者低成本資金進入,在非標監管環境趨嚴的形勢下,通過多種形式實現底層資產現金流的安排和重塑,成為房地產企業全鏈條融資的重要途徑。
      相較于房企原有的開發貸款、權益融資、非標融資、債券融資(境內外)等外部融資渠道,資產證券化的優勢在于:發起人將自身持有的基礎資產“真實出售”給SPV,能夠實現風險隔離;同時,掛牌之后形成了標準化資產,能夠吸引機構投資者低成本資金進入,在非標監管環境趨嚴的形勢下,通過多種形式實現底層資產現金流的安排和重塑,成為房地產企業全鏈條融資的重要途徑。

     

      其實不只是租賃,隨著房地產從開發轉向開發+運營,各類房地產資產的證券化受到監管的鼓勵和金融機構的青睞。2017年以來,已有多家房企和物業持有機構將商業地產、酒店、物流地產等進行資產證券化。

      民生證券研究報告稱,雖然2018年房企融資趨緊將會延續,融資成本繼續提高,但政策會鼓勵房地產資產證券化發展,預計資產證券化將是2018年最大亮點。

      從2017年10月,國內首單央企租賃住房REITs——“中聯前海開源-保利地產(600048,股吧)租賃住房一號資產支持專項計劃”獲上交所審議通過,發行規模50億元。到12月,中國首單長租公寓資產類REITs——新派公寓類REITs在深交所掛牌。還有萬科印力、保利地產已相繼設立商業物業CMBS;上海世茂國際廣場CMBN(商業地產抵押貸款支持票據)完成發行。如此多的項目都在迅速推進著資產證券化在國內的成熟發展,中國迎來真正的REITs也變得指日可待。

      去年年底,工商銀行(601398,股吧)北京分行也宣布未來五年為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。由此可見,資產證券化將成為2018年房企融資的一大重要手段。

      新興領域尋求變現

      融資渠道收緊后,房企還將尋求更多流通能力強的業務進入市場,尋求變現。2018年的房企投資新風口在哪?在《中國房地產金融》進行的“2018中國房地產金融大趨勢”調查中,聯合辦公、數據中心、城市更新、醫養地產、特色小鎮都榜上有名,而被投票最多的仍是長租公寓這一領域。

      以龍頭房企為例,社區服務與物業運營已經被提上議程,成為新的發展亮點。碧桂園繼續對分拆的物業進行轉戰港股上市;同時與金融機構合作,在一二線城市發展長租業務。2017年碧桂園正式推出BIG+碧家國際社區,宣布3年內建100萬套長租公寓。今年2月,住房租賃REITs也正式獲批,成為國內首單百億規模的REITs產品。

      從主體分化來看,大型房企產品線完整,城市布局合理,在建可售儲備充裕,若把多種業態與開發階段進行細拆,結合現金流特點,對應進行不同的融資渠道,這是可行的。不同項目對應不同資金,實現項目交叉支持,最大化利潤率,利于調節負債結構,充實資本盈余。

      至于辦公樓市場,作為近年來的行業熱點,在我們的調查采訪中,也被多位業內專家提及看好。目前一線城市的新興區域依舊表現活躍,國內二三線城市升級需求顯著,也值得關注。

      零售物業領域上奢侈品市場持續回暖,國際輕奢品牌也將繼續在中國市場選擇性擴張。隨著“新零售”的新概念迅速流行與發酵,電商從線上向線下拓展,相信未來零售地產也會迎來新的突破,“線上+線下+物流”模式的租賃需求活躍。

      總體而言,正如易居研究院研究總監嚴躍進在此次采訪中,針對未來投資方向所說的,其實未來主要關注兩個領域——

      第一是存量市場的投資,第二是復合型地產的投資。這兩個是開發企業投資的重點內容。類似領域也會形成各類投資新風口或新機會。

      在今年的兩會上,中國人民銀行副行長潘功勝明確表示:“我國的房地產信貸質量總體上良好,房地產金融風險是可控的。”緊隨中央的政策指導,我們也期待接下來,2018年中國房地產金融的大風是一陣和煦春風。

        本文首發于微信公眾號:中國房地產金融。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

     

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